突发！楼市“取消限售”第一城，刚刚诞生了！

今天，山东菏泽菏泽市住房和城乡建设局发布【关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知】

其中提到，取消新购住房限制转让措施，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

以下为原文

各县区住建（房管）局：

为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作,规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下：

一、加大项目征收扫尾工作力度

要全面摸排，建立台账，弄清问题户数、产生的原因、采取的措施，对问题户实行销号制。要成立工作组，集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。

二、加快安置房建设进度

安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定，是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置，成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。

三、高度重视棚改信访工作

棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人，如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中，要及时回应群众关切，解决群众反映的问题，消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度，切实将矛盾化解在萌芽状态，化解在基层。要夯实责任，建立健全棚改信访维稳工作责任制，维护好社会稳定。

四、规范项目操作管理

严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》（菏建办〔2018〕23号）要求，切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改，高度重视各级反馈的棚改审计问题，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，举一反三，从源头和长效机制上采取措施，杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。

五、强化督导考核

市、县（区）棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公，发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报，重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。

六、取消新购住房限制转让措施

取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七、降低市区商品房预售资金监管额度

对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

菏泽市住房和城乡建设局

2018年12月14日

下面是我的点评：(来源：刘晓博说财经）

1、很显然，菏泽市“楼市调控”的方向发生了重大逆转，从之前的“防上涨”变成了“防下跌”。

取消“限售”，表面上只涉及到了“卖”的问题，但实际上可以增加“买”的欲望。另外，放松开发商的资金监管，也有利于缓解开发商的资金压力，降低开发商在年关将至的时候，降价卖房套现的冲动。

2、我们不能说“菏泽率先放松了楼市调控”，这是不准确的。楼市调控不仅“防大涨”，还要“防大跌”。

我此前已经在专栏里指出，住建部的最近提法是“供求平衡”，这是稳定楼市的基本条件。如果购买欲望都没有了，就谈不上“供求平衡”。楼市调控追求的是“楼市平稳”，而不是“下跌”。

3、如果你认为菏泽“楼市调控转向”，是因为财政增收、稳增长压力很大，你就错了。

上图是今年前三季度，山东各城市GDP增长情况，可以看出菏泽增速达到了8.2%，是全省最快的。

另据“大众网”报道，今年前三季度菏泽市“一般公共预算收入”增幅居山东省第1位，“规模以上工业增加值”增幅居全省第2位；财政收入314.6亿元，同比增长25.2%，增幅居全省第2位；其中税收收入305.25亿元，增长25.37%。截至8月末，金融机构存贷款余额增幅分别居全省第1和第4位。前三季度，菏泽“工业用电量”同比增长16.5%，增幅较上半年提高约3个百分点。

也就是说，菏泽经济增长势头，至少在山东省是名列前茅的。短期看，压力并不是太大。

但这不意味着菏泽必须在“楼市调控”上一个方向走到黑。根据市场情况及时调整“调控方向”，是正确的，也符合国家“因城施策”的整体要求。毕竟，菏泽只是一个三、四线城市，人口增量不太大，住房矛盾不太突出。

4、会有更多城市追随菏泽，也取消“限售”吗？

我的看法是：一定会的。事实上，我一直认为“限售”不合理，限制了居民处置自己财产的自由。

在限购、限贷、限价、限售、限商的所谓“五限”里，最应该取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“资产”双重属性，在特殊时期，政府“限购”、“限贷”都是可以理解的，“限价”也未尝不可。“限售”涉嫌限制了居民的财产权，至于“限商”必要性也不太大。

整体来看：一线城市、强二线城市，未来全面取消“限购”、“限价”、“限贷”的可能性不大，即便房地产税出台后，都可能取消不了，只能在特殊时期放松而已。限售、限商则有可能取消。

三四五线城市，未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的可能会有所增加，毕竟这类城市中的一部分，其人口增量有限、稳增长压力较大。

对于2019年的楼市，我仍然持“前低后高、前冷后热”的看法。如果中美达成贸易协议，则房价整体涨幅不会太大，平均应该在10%以内，大致相当于GDP增速的水平。个别城市房价，还可能零增长、微跌。如果中美无法达成贸易协议，情况会有所不同。

附：菏泽文件的“印刷版”（转自公众号“菏泽信息港”）：

来源：菏泽市住房和城乡建设局