土地性质分类（《土地利用现状分类》）

土地性质决定土地价值！“便宜没好货这句话真的对。”

原创2021-07-23 19:00·班长聊楼市

对很多人而言，房价都是一个迷一个看不透的未解之谜，有人觉得会持续上涨，可能说不出来具体的原因，有人觉得一定会跌，却又迟迟等不到结果，买对了就踏上了财富高速增长的列车，买错了就会被快速发展的趋势所抛弃。

为什么刚钢筋水泥的房子，每平米建筑成本才3000块就可以卖得这么贵，为什么房子每年都在折旧。每年都更加衰败，但是价格上去完全体现不出来呢？

这一节我们讲讲这个房子的性质，市场营销是讲究细分的，它就像一个人。

也是分男人女人，老人小孩儿的，从来不存在一个抽象的人，它只存在于18~30岁的男性，或者1~3岁的儿童，或者说16~41岁的女性。

房子也是一样，他从来不存在抽象的房子，只存在不同细分领域的房子。

比如说有公寓，写字楼，住宅，小产权等等，取决于你讨论这到底是哪个细分领域？这个时候我们也会发现差异了。

刚需的资金有限，上车的机会寥寥无几，一旦买错沉没成本几乎无限高，那么作为一个普通人，几乎最大的投资，一个需要几十年才能逐渐还清贷款的项目，一定要知其然还要知其所以然。

什么是70年产权？什么是40，50年产权，什么又是小产权？

按照我们的土地法规，土地不同用途的土地使用年限是不同的，我们国家的土地所有权是国家的，那么我们买下来之后，这个所有权是不能给你的，我们只能拿到土地的使用权。

土地使用权是有年限的，你就可以理解为，相当于是从国家租的用地，住宅的话就是你能租70年，商业，教育等就是租用40年或者50年，所以这些住宅用地上盖的房子就被称为70年的大产权。

那么50年产权是什么意思？40年产权是什么意思？它就是商业或者工业用地上盖的房子。但是50年产权的意味着它原来不是规划用来住宅的，而是工业用地和商业用地是不能居住的。

那么小产权又有什么了？小产权是指这个土地根本不是国家建设用地。就是说他的70年，他50年，40年都不是，它是集体用地，依照我们国家的土地法规。我们国家有两种性质的土地，一种是国有土地，一种是集体土地，国有土地是指政府的，市里的，县里的，镇里的。

那么集体土地就是各个自然村的，由全村民共同享有的土地和所有权，他们是永久使用权，也就是说政府批的你一块宅基地，它可以永久地用下去。

有时这些宅基地会被村集体和开发商联合合作，直接盖房子，这些房子也会流入市场，在这种情况下，这个房子如果是卖给本村村民就能过户。

如果是卖给城市居民，城镇居民，你是城市户口的，你是没有资格买到这个房子的。

我们国家的法律法规是禁止集体用地流入市场，所以我们做市民的，你是不能买入人家的集体用地的。

那么在集体用地上，你比如买了宅基地，也签了合同，也交易了，但是你办不了过户手续，在这种情况下，这也叫做小产权，小产权就是产权有瑕疵的房子，多数是指集体用地。