高风险行业（高危工作在哪里找）
2021年将是房企的“爆雷年”
2021-07-19 17:34·齐鲁微观察
文|百强战略观察员 潘永堂
昨天看到远洋集团40亿，仅一块地的钱，就可以收购红星地产70%的股权，的确很震撼。
2021年，的确是高杠杆房企的“生死年”。
今天，“三道红线”的威力，还在大力度彰显！
今天，越来越多房企甚至百强也开始裸泳了！
出来混，迟早要还的！
做企业，赌博要不得！
2021年，一个房企“爆雷年”的既视感！
少数房企爆雷，这对行业不一定是坏事。一些赌性强、经营差的房企将被出局，留下一些稳健拿地、竞争力强的房企，这对一个超级行业也是一种“进化洗牌”和“血的教训”！
毕竟中国房企每次调控之后死掉一批房企而后政策松动后又新增一大批房企，10多年下来，房企竟然还有6、7万家！
毕竟一个行业好日子过了20多年，也该“真的”调整一下了，这对行业是好事！
言归真正，为何说2021年是房企“爆雷年”？为何是2021年？为何是“爆雷年”，今天老潘就不聊红星地产这次出售了，核心聊一聊2021年为何成为房企的爆雷年？这是一个更“行业级“的探讨！
核心从3个问题聊。
其一，为何是爆雷年？
其二，哪些房企在爆雷？
其三，爆雷房企有什么特征？
理由1
2021年爆雷罕见：能级高、数量多，频次高
先说什么是“爆雷”？
爆雷本是一个网络流行语，是个金融术语，内涵即企业因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息。
为何说2021年是房企“爆雷年”？核心是2021年爆雷房企的“能级高、数量多、频次高”。
其一，爆雷企业能级越来越高。
以前爆雷房企都是中小房企为主，2021年仅仅半年，就出现大块头也违约的迹象。
也许，房地产就没有“大而不倒”的定论！
比如过去2018年的中弘股份等；2019年是三盛宏业、银亿集团、颐和地产等，都是中小房企；但自2020年后是福晟、泰禾等中型百强房企，而到2021年更升级了。比如类似2021开年第一雷就是地产10强的华夏幸福，其债务逾期涉及本息共52.55亿，而华夏的底牌是可用资金仅8亿元！
而后是作为地产2强，也是昔日地产冠军的恒大集团也发生票据违约，对此，恒大也确认违约。恒大称，针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况，集团高度重视并安排兑付。而后也包含蓝光债券违约也是千亿级房企。
其二，半年爆雷数量多。
截至2021年5月末，已出现违约风险的地产公司共12家，涉及51只债券债券。比如华夏幸福、泰禾、协信远创。同样伴随的有的已经发生到公司售卖的阶段，比如类似广西一哥彰泰，远洋地产40亿元获取红星地产70%股权等，保利地产拟针对北大资源的收购。比如同样被觊觎的苏宁置业！
来源：中证鹏元
其三，爆雷频次高，连环炸。
类似华夏幸福违约已经不是1次2次，截止2021年5月华夏幸福，泰禾集团分别债券违约8次，累计违约规模高达100亿，甚至200亿，而协信远创违约3次。
来源：中证鹏元
理由2
最高还债年：2021年是房企债务到期“高峰年”
到底是什么原因导致2021年爆雷年？
一个最直接，最关键的外因就是因为2021年是最近5年债务的最高峰！
通俗的说，2021年房企债务规模体量、债务压力最大的一年！
数据说话
2019年房企债务6888亿，
2020年房企债务8795亿，
2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元！
具体而言，仅仅2021上半年就高达6990亿元，而下半年也是高达5832亿元，一个半年就相当于2019全年的债务量。
来源：贝壳研究院
而到2022年之后了，房企债务总量又会下降收缩，目前包含贝壳研究院很多机构预计预计2022-2023年偿债规模维持在8000亿元以上规模水平。
也就是说，最近5年2021年是房企债务最高还债年！
理由3
高杠杆：部分房企赌性太重 ，盲目求大全国扩张
总量债务2021年是房地产最高年份，但这还不是关键。
关键是对房企而言，个别房企债务过高，杠杆用得太狠。
而相反一些相对稳健的大型房企，虽然债务总量绝对值虽不小，但负债率却在三道红线之内。所以，今年有不少百强总裁告诉老潘，2021年过得难受不是大房企，不是小房企，而是那些中型冲千亿，破千亿的高杠杆房企。
他们现在甚至在内部反思，当初为何要放大杠杆去冲千亿，即使销售额名义上破了千亿，但企业却陷入现金流危机。
为何赌性太重？在老潘看来：“3分在楼市老的“周期潜规则”，7分还是在房企的贪婪赌性。”
比如中国房地产过去市场化20多年，都是3年一周期，上升3年，调整1,2年，而后又螺旋式上升，很多房企拿地都有“土地图腾”，都寄希望下一个周期解套。即使拿了地王也不怕。
在这样一个3年周期，土地红利的预期下，房企就敢于借债，敢于高债去赌，即使高杠杆也在所不辞。
典型如2009年的解套，2014年的触底反弹，以及2016年到2018年的大反弹……无数次3年周期诱惑，让房企拿地甚至亏损也拿，地王也拿。这些高杠杆房企都在“赌国运”，不断在低迷时候加杠杆，每次全身心赌博式的投入结果竟然创造奇迹！彼时，王健林也曾总结：什么清华北大，都不如胆子大！
而另一方面，信用债在当时也在“助攻”——在2015年下半年也开闸了一轮牛市，机会众多，配合2015年三四线的火爆，很多房企以自身主体进行大规模的信用融资。
事实上，房企而言，单纯项目开发很少会面临公司违约风险，最恐怖的是站在企业级的放大杠杆的信用债券，这是未来压死很多房企最后一根稻草。
这里老潘也提醒一句，信用债是一个自由公开市场，他有2个特征。
其一，它是高度市场化，一旦有违约，就全部公开，人尽皆知；其二，信用债一旦房企有一旦有风吹草，投资者就跑得无影无踪，使得后续债券再融资非常困难。
所以，信用债一旦违约，会影响连锁反应，会有自动放大效应。比如评级下降，融资加倍受限，一线产品销售乏力……最终形成多米诺骨牌效应！
多米诺骨牌效应
理由4
新增融资闸口被严控，“借新还旧”难！
事实上，房地产尤其是大陆房地产本就是高负债行业，天然是资本密集型，金融型的行业，他天然就是高风险行业，所以房企过去20多年的高利率，也可以说是与高风险匹配！彼时的高杠杆风险，只不过因为外部市场的好行情并没有爆发。
过去，房地产日常投资经营天然对外部融资依赖度较高，尤其是住宅开发的模式，都是买了卖，卖了买，都是滚动开发模式，所以，企业规模做得越大，其实意味着越累、债务也堆砌越高。
但住宅的滚动开发，尤其是高杠杆、高负债开发，房企内部也形成一个游戏规则——即可以不断的“借新债还旧债”。
所以即使高杠杆，高负债也不怕，只要能够不断借到钱，而且企业本身越滚越大越容易评级提升，最终新债的融资成本是在逐步下降，那么新债还旧债也挺舒服。
但问题是这样的游戏在2018年后开始面临挑战！
即在2018年后国家开始“去杠杆”后，对信托开始严管后，尤其到2020年更严厉三道红线，限制融资规模后，房企“借新债还旧债”的游戏开始逐渐玩不下去了。
比如典型就是2020年10月开始，房企新增发债规模与到期规债务开始出现负的“剪刀差”，即从整体上“新债规模”小于“还债规模”。
即单月看，自2020年11月后，房地产净融资为负的情况持续出现。
据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平！
借新债还旧债玩不转了！
而且这还是总数，新增发债很多都是优秀健康房企，真正有了违约债务后，房企债券再融资乃至整个融资都会面临断崖式收缩。
比如以泰禾为例，整体看2020年泰禾集团新增借款规模不足20亿元，2021年一季度则无新增。比如三道红线后，类似优秀房企龙湖高管表示，没想到龙湖的银行授信反而“不降反升”！
而且金融行业的游戏规则是，一旦企业面临哪怕一次违约，企业想再融资就会面临巨大考验。
毕竟对金融机构而言，他们从来都是锦上添花，而很少“雪中送炭”！
理由5
自我造血难：盲目投资、周转慢，销售回款难
如果高负债，高杠杆，遭遇国家去杠杆，融资性现金流越来越难后，那么留给房企就只剩下一条路。即通过各种手段，举措迅速“自我造血”！
但此刻房企寻求才发现自我输血原来也是难上加难！
即“外患”压力够大只是其次，原来“内忧”更让自己痛苦！很多人表示，2021年活得好不好，就看2018年2019年拿了多少高价地！
老潘总结一下，所谓自我输血的“内忧”，核心有4点痛苦。
其一，过去高杠杆拿了地除了不赚钱外，或是赚钱少外且不说，此刻能回流钱就是“救命”，但过去高杠杆买了一些持有资产过重的土地，比如商业地产占比较多，比如很多文旅小镇项目……最终导致现金都沉淀在持有资产里面，拿不出来。
其二，过去拿地也是赌博，拿地质量也是问题，比如拿了很多高价土地，高端产品去化率太慢，又遭遇限价，最终现金流回流速度，回流量不足。又比如拿了一些三四线的土地，结果销售乏力，回款更是难上加难。
其三，过去土地过于局限集中于一个区域，布局集中度高导致销售面临系统性风险。
比如华夏幸福就是深耕细作京津冀都市圈，产业新城模式资金峰值高不可攀，受政策调控及华北经济增速降低需求降低等问题影响，整个现金流面临压力。
这里老潘也提醒，区域深耕当然是好事，但作为一家中型房企单独局限于一个区域深耕也会遭遇局部系统性风险！
类似华夏幸福，类似滨江杭州占比高达70%，80%都或将将面临局部系统风险！
其四，运营弱，慢周转，缺乏高周转能力。还有很多房企更多是“强投资、弱经营，弱运营”，这就容易导致产品慢周转，销售乏力，最终现金流回正时间过长。
其实高负债、高杠杆未必房企就会爆雷，这一点融创孙宏斌曾经反复强调，即只要房企销售能力足够强，回款厉害，销债比大于1，其实房企依旧不会爆雷。
这当然对，但问题是这在楼市上升行情容易，但在调整行情就难了，而且不是所有房企都像融创一样具有强大的销售能力、产品力和回款能力。而且不是所有房企都像碧桂园能够高周转，快速回款，钱在碧桂园那里一年转了一圈又一圈。
综上，当房企“内在的”财务高杠杆、盲目全国化扩张、拿错地，拿地王，周转差、项目底子差，团队不强后，一旦遭遇“外部的”强调控，遭遇低杠杆，三道红线，两集中，持续严格限价等外患，就整体形成企业“内忧外患”双重高压，爆雷违约，也就是自然而然的事了！
这也或许是下一个即将爆雷房企的“肖像特征”！
小结
有人笑谈：面对爆雷浪潮，也许泰禾只是开了一个头，华夏幸福只是一个加速器，蓝光可能连过客都算不上，恒大也只是一场闹剧……但2021下半年或许还有房企面临活下去的挑战，面对不得不“爆雷”的风险！
出来混都是要还的，做企业还是得学万科，行情很好时要小心风险，行情很差时要保持信心。
没有一个行业，能让所有企业都活得好，而有的好、有的差，既分化又趋于集中，才是一个行业走向正常，走向成熟的样子！
安心做长期主义的房企吧，别再赌了！