北京房地产交易（北京市房产信息网官网）

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡

提问：【新人首问】美丽的房姐你好，几个问题咨询：

1、我现在在北京房山区城建琨廷有一套105的小三居，2016年单价2万买的，公积金贷款，这几年一直没怎么涨，请问是不是应该卖掉？现在北京南边有大兴机场，还有雄安新区，这个小区后面升职空间大吗，需要等下去吗？

2、如果北京房子卖了，可以买哪些地方的房子用来保值？人在西安，目前西安限购，手头有西安高新区三套房，只能买不限购的房子，可以买西咸新区的不限购房子做投资吗？

3、想在北海市政府附近买个小两居，主要希望保值，请问适合买吗？谢谢！

回答：1. 建议出掉，房山长期看和北京城区的价格会脱节，未来也会两级分化。大兴机场对房价的带动不大，没什么人愿意置业在机场附近，看看北京的其他几个机场附近的房价就知道了。雄安新区现阶段对房山房价的影响可以忽略

2. 投资肯定优先买北京，低总价就看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 等这些上车盘 ，更多楼盘详见知识星球内部分享

3. 西安可以买 非常看好西安，但西咸新区不确定太大，入手至少持有8年以上才有价值

4. 北海别碰，这个城市竞争力很低。经济弱、人口基础差，产业薄弱，仅靠旅游业很难支撑其竞争力，短期内，经济很难抓得起来，没有经济支撑的城市是没有房地产的。

提问：新人首问，请房姐指教：本人首房首贷，非京籍，目前手上子弹300，购房需求：两居或者三局，因为家里老人要去医院治疗，所以，考虑民航医院最近的周边小区，看了国美第一城、兴隆家园，都比较老旧，环境一般，价格6万左右，匹配下自己手上的子弹这个区域也就只能买两居，目前6万左右的价格，买兴隆家园可以下手吗，周边还有什么其他推荐的项目

回答：兴隆家园跟随的核心，其实是青年路。 兴隆家园主要的缺点，在于和青年路有一定距离。 而兴隆家园本身，南北跨度大，南边的老区，已经直接望着高碑店地铁。 南北两头，价值分析的思路不一样。 南边部分，则主要作为CBD东三环的通勤区，主要的商业配套并不在小区周围展开。 小区周围的餐饮生活配套还算齐全。 整体四平八稳，防止买贵。国美整体会更好点

提问：房姐，您好！这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右，在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学，有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长，北京不涨让我很纠结，做不了决定。您能给我一些具体建议吗？1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住？目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份，分别在北京和深圳各买一套？3、如果资金拆成两份，北京哪个区域或者小区的房子升值空间高，我该买多大的房子未来好出手？目前深圳还可以下手吗？还是等等看再下手深圳？因为疫情原因，家庭收入不稳定，不太敢用高杠杆买房了。谢谢

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的，但从资产配置角度 深圳值得投资长持，深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海，基本总价800+才有性价比，北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2

提问：新人首问——房姐您好，看您前期的建议主要以投资为主，聚焦在二手房，不知道您有没有关注近期开盘的新房。 我的情况是在世纪城有套小的学区房，孩子过几年去那边上学，第一套是商业贷款。由于第一套面积太小，今年想买第二套，主要是自住，想买个三居。追求居住舒适度和环境，由于手里钱不够在世纪城和四季青买稍大三居，因此前期关注石景山的新盘。原因是想找开车到世纪城30分钟内路程的房子。 目前关注华润长安九里、中海长安云尚。均价在6.8-7万。以及古城地铁边的中海和融创地块。均价据说7.5-8。 请您帮忙分析一下，我的情况适合买关注的这几个石景山新盘么？还是有其他更好的建议？不喜欢房龄超过15年的楼。谢谢

回答：投资角度石景山不如朝阳，但在自住需求和上班便利的情况下可以选， 这几个新盘中 海长安云尚>长安九里 另外中海寰宇天下的性价比也不错

提问：房姐，请教央产房能否考虑？了解了下交易手续好像很复杂，是不是必须等卖房搞定上市交易手续后再签约？这种需要哪些特殊条款予以保障？

回答：北京的央产房有一道手续。 在交易之前，必须办理上市手续，才可以交易。 因为本身属于体制内资产，上市了，才是你的，你才可以卖。 上市后买卖和正常商品房一样。

提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。 问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000做为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。 2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅 3. 运河湾可以入 4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

提问：房姐你好，新人首问。坐标北京，有几个问题请教： 1.我们计划明年底之前换购一套学区房，目前手头上的房子有客户想签约，锁定价格，但付款时间希望定在明年5月，这种情况是否值得签约？目前情况一般给客户多长时间的周期合适？ 2.京投发展在海淀北安河的竞限房项目，均价5.5，地铁车辆段上的项目，优点和缺点都是地铁，户型一般，是否值得入手？北清路附近的房是否有投资价值？哪个项目好一点？

回答：1. 现在房价大概率上行，锁定一年的价格肯定不合适啊。除非你对他出价很满意。具体周期需要你们协商 对你而言越短越好。 2. 北安河很靠近绿色防护带，未来继续向西发展可能性不大，其定位是住宅区，投资角度不合适。北清路万橡悦府新盘可以考虑，二手领秀慧谷也不错

提问：你好啊，房姐，不是复顶，但是是顶层29楼，比28楼更加有优势吗？在投资来看？价格还不知道，准备是自己住的

回答：29楼高度差不多了，关键看小区本身是什么段位。 越好的小区，视野越好的顶楼，品质越好的楼栋，顶楼折价越低甚至溢价。 具体标的具体分析，最终看卖价。

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