利润率回升，销售额攀升，降负债持续——8月中旬，深耕长三角的房企银城国际交出了一份合格的中报。作为一家区域型中型房企，银城国际面对艰深的房地产调控展现出韧性。改善财务结构的同时，我们发现，银城国际对未来发展的愿景，正在顺应政策，转为追求高质量的稳定增长。
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利润率回升：高价地影响结束
利润率的回升，无疑是银城国际此次中报的最大惊喜。2021年上半年，银城国际净利润8000多万元，虽然同比少了2000多万元，但是净利润率回升到7.86%，这是近3年来利润率最好的一次中报。
在2019年和2020年的年报中，银城国际的净利润率都没有超过4%，远低于行业平均水平。究其原因，我们认为主要有两方面：
一是高价地的结算，银城国际在2016年摘得几宗高价地，尤其是以南京云台天境等项目为代表，不但楼面价和总价高昂，还需要现房销售，吞噬掉企业的不少利润。
二是这家企业近年来的快速扩张。2018年左右，银城国际确立了深耕长三角的战略布局，在销售规模上提档加速，新进了杭州、台州、徐州等几个长三角重点城市，而房企的异地扩张，必然会加大行政费用等支出，也会影响企业的利润。
但是到今年上半年，这两点因素基本消除。云台天境等高价地项目已交付结算，银城国际上半年除了新进淮安，没有再扩张新的城市，这样一来净利润率回升到行业正常水平，也就打消了部分投资者对于公司前两年利润率低的担忧。
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销售额增长：宁杭双城齐发力
今年上半年，长三角的热点城市楼市供销两旺，这在银城国际在半年报中也得以体现。得益于南京玖园、云望府和杭州观湖之宸、青山湖畔项目的热销，银城国际上半年合约销售额165.35亿元，销售额同比上升了170.1%。
合约销售快速增长的同时，公司的营收却出现了下滑。今年上半年银城国际的营业收入37.89亿元，同比少了7个多亿。这当中的原因还是在于房地产公司销售结转的时间差。
今年上半年，银城国际结转的营收款，主要来自于两年前的销售项目，其中占比较大的项目有无锡惠山国际社区、南京荟见未来以及镇江樾府，因这些占大头的项目单价较低，把今年上半年结转的平均售价拉低到了13137元/平方米，这就造成了上半年营收款的下滑。
不过，今年上半年银城国际合约销售额大增的同时，销售单价也达到了20374元/平方米，可以预见这部分高价项目，为银城国际未来的营收提供了充足的保障。
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财务改善：杜绝盲目扩张，实现高质量增长
银城国际这份中报里，最能体现公司深层次思考的，则来自于负债部分。
截至6月底，银城国际的短期借款只有24.06亿元，为近几个半年报中最低；长期借款大幅度增加到109.75亿元，同比增加了7成多，也创下了公司财报中长期借款的最高值。减少短期借款、增加长期借款的变化，说明公司已经在进行负债结构的改善。
2020年“三道红线”之下，房地产上市公司陆续对负债结构进行调整，其中“现金短债比”这个指标就要求房企尽可能在缩小短债这个分母，银城国际减少短债，应该就是在“三道红线”下的动作。
目前，银城国际的负债以银行借款为主，总额约115.5亿元，占比约73.5%，平均利率约为5.4%，而未使用的银行授信额度119亿元，债务结构已经趋向合理。
与万科郁亮强调的“加大回款力度”相似，银城国际副总裁朱力在业绩发布会上也表示，公司将加大销售回款力度，同时要优化长短期债务结构，逐步降低财务杠杆，争取通过两条红线进入黄档，2022年全面通过“三道红线”进入绿档。
作为一家百亿级的区域型中型房企，银城国际降负债的动作，意味着前几年追求的规模快速扩张战略，很可能将调整为稳健发展。有业内人士也表示，前些年房企找银行借款，在销售百强房企榜单上的排名很重要，但是在“三道红线”之后，银行越来越看重企业的发展质量，增收不增利的模式搞不下去了。
银城国际的财务管理副总监程曦在业绩会上证实了这一点。她说，企业会拥抱政策，未来不盲目扩张，实现规模的稳定增长。而稳定增长不需要太多的融资和负债去支撑。
朱力则透露了具体的打法：公司将放缓投资步伐，巩固现有的区域优势，加强深耕和下沉，抓住集中供地的窗口期，加强核心城市的投拓，并择机拓展县级城市。
事实上，当房企之间的竞争不再是强调规模，而是要PK高质量发展时，对于银城国际这样的拥有区域优势的中型房企来说，并不算是坏事。在大本营南京，银城国际拥有非常明显的物业口碑和精准研判的优势，在今年上半年的集中供地里，依靠其擅长的综合开发能力，在大型房企夹击下，依然能如愿获取利润不错的项目。
银城国际总裁马保华对此也很有信心。他说，未来，银城将采用招拍挂、产业拿地、收并购等多元化拿地方式，保证毛利、净利、去化率，继续深耕长三角区域，坚持有质量的增长。