刚刚过去的中国房地产市场三季度，受到热点城市政策收紧、落户门槛升级、信贷环境收紧、土地市场流拍增多等多重因素的影响，购房者观望情绪加重，不少城市新房市场热度出现了一定回落。但市场的积极信号也在发生，预计四季度，房地产市场的基本面向好。
2021年9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议分析了国内外经济金融形势。房地产市场成为本次货币政策委员会例会的最大点，会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
房地产金融工作座谈会上释放的“双稳”信号，无疑是四季度中国房产市场注入的一剂“强心针”。正所谓，潮水褪去方知谁在裸泳。在严峻的市场环境面前，那些“活下来”的房企更加弥足珍贵。
譬如，这家低调的房企——荣盛发展。
荣盛发展2021年正式进入杭州主城，并打造了主城的首个项目——荣盛·江荣府。在保利天汇清盘后，作为滨江区在售“独苗”，江荣府的度也在日渐提升。
站在“三江汇”风口板块位置、约3.8万元/平的新房限价、纯正的地铁盘属性（距离地铁4号线浦沿站约500米），江荣府极具性价比。
但由于前段时间整出了一些“幺蛾子”，不少人对于其身后站着的荣盛品牌，顾虑颇多。那么，荣盛发展究竟是一家怎么样的房企？带着好奇，起底荣盛。
Part1 “起底”荣盛
是杭城生面孔，竟也是大名鼎鼎的“环京一哥”？
据资料显示，创立于1996年的荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”），已迎来了高速发展的第25个年头。回望荣盛发展的创业史，饱含辛酸，也颇为励志。
从5000元资金起步，到2007年8月赴深交所上市，再到2018年完成1015.63亿元签约金额成功跻身“千亿房企俱乐部”，荣盛发展一路崛起如“草根逆袭”，也成就了一代“河北王”的皇冠加冕。据克而瑞数据，在2020年环京区域房企销售金额的TOP30榜单中，荣盛发展以226.31亿元销售额位居首位，
如今的“千亿级地产巨鳄”荣盛发展早已形成了一家以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的综合性集团公司。
据其发布的2021年中期业绩报告来看，虽然荣盛表现的中规中矩，增速并不快，但至少保持了稳定的成长性。这份难得的“稳定”在这动荡不堪的地产时代，并不容易。
此外，从销售端来看，荣盛发展表现的也是可圈可点。2021年1-6月份，荣盛发展累计实现签约金额599.22亿元，同比增长24.26%；销售均价11597元/平方米，相较2020年销售均价上浮约7.16%；回款额490亿元，回款率82%较上年同期上升7％；
以年度1300亿元的销售目标来看，今年1-7月，荣盛发展已经完成了53.51%的进度，比去年同期提高7.26个百分点。今年1-9月，公司累计实现签约面积816.03万平方米，同比增长21.54%，累计签约金额923.17亿元。按以往数据，每年四季度荣盛发展销售占比都在4成左右，因此今年荣盛发展全年目标实现几乎没有悬念。
part2 “稳”字当头
“安全”、“稳”的关键词，同样体现在荣盛发展的债务风控端。
房企的负债率，一直以来都是个比较有争议的话题。按理说，保持一个什么样的负债率应该交给市场，由企业自己把握，但在房住不炒、及控制金融系统性风险的新时代背景下，去杠杆已成为房地产行业共识。
随着以规模为主要标尺的行业评判标尺，不再适用，高质量均衡发展就成了房企们的新追求，当然也是必选之路。而高质量发展的第一步就是优化财务结构，把债务风险控制在茶壶里。
这一切，在这家“稳”字当头的荣盛发展，亦有体现。从各项数据看，过去半年，荣盛发展的主要财务指标在持续优化。
上半年，荣盛发展加大了债务偿还力度，上半年实现回款490亿元，偿还债务239亿。截至2021年6月末，公司有息负债规模679亿元，较2020年底下降52亿元，债务结构得到进一步优化。
同时，2021年上半年，公司实现收入342.24亿元，同比上升30.9%，毛利润88亿元，同比上升8.0%；净利润29.05亿元，同比上升0.5%。
在备受市场的“三道红线”方面，荣盛发展距离实现全绿，仅有一小步。剔除预收款后的资产负债率为70.81%，较年初下降2.97个百分点；净负债率为66.50%，较年初下降13.68个百分点；现金短债比1.16。
从已爆发危机的房企看，现金流往往是房企最可能出事的地方，所以，房企的现金流管理能力，尤其是经营性现金流，至关重要。荣盛在现金流管理方面的表现，也算可圈可点。
上半年荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为12.47亿元，在过去4个年报和1个半年报期内，均持续为正；融资现金流方面，截至上半年报告期内，已获得银行授信额度957亿元，剩余授信未使用额度555亿元；公司境内主体长期信用等级维持AAA，评级展望维持稳定。
可以说，在财务方面，荣盛发展的安全阀还是相对较高的。
Part3以守为攻
在土地端，同样如此。
任何时候，土储都是房企们安身立命最重要的本钱，因为其具有很强的独占性和排它性，尤其是在好土地越来越少，货币不断收紧的“下半场”，只有坐拥充足且布局良好的土储，房企才有畅谈发展与未来的可能。
从土地储备来看，也较为充沛。截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，结合企业2020年的销售面积及2021年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。
而在投资端，荣盛也表现的相当谨慎与克制。据悉，荣盛拿地有一套自己的逻辑，绝不拿高价地，加之上半年回款流速的加快，拿地销售比较低。
半年期内，荣盛发展新增土储建筑面积为302.9万平方米，总价为123.4亿元，拿地销售比约为0.21，相较于去年同期的0.43有明显下降。
值得一提的是，从拿地结构来看，企业加大了在长三角、珠三角的地区布局，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高。
另外，从荣盛发展与固定收益投资者交流会上透露的信息来看，2021年上半年荣盛发展在长三角城市群的签约金额占整体签约金额约36.2%，已大大超出自家大本营所在河北地区的26.1%。
由此可见，深耕长三角，将是荣盛发展未来几年间的大方向。
颇为有趣的是，这样的轨迹或还粘点历史渊源。虽以廊坊为大本营发迹，随后沿京沪走廊继而布局全国的荣盛。在地产板块发出的第一枪其实出自南京，1999年荣盛在南京六合区启动旗下首个住宅项目“方州花园”，次年才回到廊坊深耕。
或许也正是这样，令荣盛与江浙一带结下了不解之缘。
就拿浙江为例，虽然直到2016年才真正进入，但短短5年间，累计开发项目已多达14个且13个项目为独资，触角遍及杭州、苏州、宁波、绍兴、嘉兴 、海宁、上饶等多个代表城市。
在浙江海宁，这个很多龙头房企都只能被边缘化的封闭型市场中，荣盛团队通过大量前期市场调研，发现了当地大户型主导下的市场空白，精准进行海宁上荣府的产品定位，完成3月销售去化401套，销售额11.22亿，月均去化134套的斐然战绩。不仅显著高于周边竞品，还创下海宁历史佳绩，这一点对外地房企而言实属难得。
在口碑端，在杭州临安区已交付的荣盛杭州檀越府也收获了不少好评。不仅“颜值”过关，园区里的交付质量也经得起推敲，使其成为了同板块二手市场吃香的“溢价王”。
但开花式的点状布局和北派房企一贯的低调作风，特别少是在浙江省会杭州的低频发声，也令荣盛发展错失了立起品牌大旗的最佳窗口期。随着荣盛发展长三角板块布局的加速与深耕，以“黑红”闯入杭城视野的它，或将成就一番天地。
毕竟对当下房企来说，一个相对合理的负债率、保持较好的流动性，和一个还算稳定的业绩增速，已是打赢下半场的不二选择。对此，荣盛发展不仅看得很透彻，而且做的似乎还不错。