最近，涛哥研究半年报，发现一个有趣的现象：
优秀的企业更加优秀，不健康的企业愈发艰难，地产圈两级分化在加剧。
例如上周，TOP5房企中唯一的央企，保利地产发布半年报。
数据显示，今年上半年，保利地产签约金额同比增长27%，营业收入同比增长22%，净利润同比增长10%，核心指标均保持稳步提升。
而且，在上半年房企融资受限、信贷资源紧张的背景下，保利依然实现了近90%的回款率，保证了充沛的现金流。
年报显示，截至上半年，保利地产期末现金余额达1550亿，较年初增加近百亿现金。
在诸多房企深感缺钱的当下，保利地产保持了高质量的发展，并且在规模扩大的同时，资产负债率进一步降低。
今天我们就来聊聊，连续14年行业前五的保利，为啥这么稳？
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穿越周期的战略定力
事实上，在地产圈内，要说增长快的房企，很多人可能想不到保利。
但保利的厉害就在于，他能够在很长的时间周期内，始终稳健的增长，从而一直位居行业前列。
数据显示，2006年保利地产上市时，销售规模仅84亿，到2020年销售规模达到5028亿，实现14年60倍的跨越式增长，年化增长率近34%。
涛哥跟一位保利的朋友做过交流，他认为保利之所以能穿越周期，是因为保利有清晰的战略方向及强大的执行力。
从战略看，保利成立以来，始终契合国家发展方向，牢牢把握城镇化扩张带来的发展机会。
坚持以刚需和改善性住宅为主，解决居民住房需求，同时积极参与保障性住房及民生项目建设，践行央企社会责任。
并且，在行业环境多次变化的过程中，保利始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化，没有进行盲目的战略转型，因此保持了稳固的行业地位。
今年上半年，保利实现签约金额2851.85亿，同比增长27%，其中38个核心城市销售贡献达77%，珠三角、长三角签约额均超过700亿。
其在广州销售超260亿，佛山超200亿，上海、南京、东莞超100亿，战略聚焦的优势凸显。
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稳健经营的管理能力
如果说战略的定力是保利长期增长的根基，那么稳健的经营管理能力则是高质量发展的保障。
从投资端看，保利始终坚持稳健安全的投资策略，土储结构优质合理。
上半年，在核心城市土地市场竞争激烈的情况下，保利不盲从，坚守立项标准，适度增加核心城市群内潜力地区的布局力度。
年报显示，上半年其拓展项目84个，新增计容面积1651万方，拓展金额963亿，平均楼面地价仅5833元/平米。
此外，上半年保利拓展面积占销售面积之比为99%，体现出“等量拓展”的发展思路，在资源储备足够2-3年开发需求的前提下，保证了较高的周转效率。
从负债端看，保利地产财务结构非常健康，安全性极高。
据保利介绍，公司上市以来资产负债率均保持在80%以下，是TOP5中第一家绿档房企。
今年上半年，保利地产净负债比率为58.73%，现金短债比1.93倍，剔除预收账款后的资产负债率66.24%，继续稳居“绿档”之列。
而且，保利现金流管理能力一流，回款率长期维持在90%左右。
即使在上半年银行放款速度放缓的情况下，保利依然实现了2556亿的高回款，期末现金余额达到1550亿，偿债能力无忧。
同时，保利也在不断降低融资成本，上半年发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本仅3.62%。
目前，其有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7个基点，保持业内领先优势。
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积极进取的发展精神
多年以来，保利不仅始终位居行业TOP5，也一直是地产国央企的NO.1。
一位在保利做高管的朋友告诉我，究其原因，是因为保利始终保持着奋发向上的拼搏精神。
与一般的国央企不同，保利地产的创业团队大多出身军旅，源自军队血统的奋斗意识流淌在其血液中，“保利”本身也是取自“保国利民”的军队精神。
2006年国家重启IPO后，保利是第一家获准上市的房企，上市后短短6年破千亿，是业内第二家破千亿的企业，始终保持着较快的发展节奏。
上市以来，其总资产从165亿增长至超万亿；营收从40亿增长至超2400亿，复合增长率超34%；毛利率始终保持在30%-40%之间，加权平均ROE保持在15%以上。
并且，与传统认知中的国央企不同，保利在推进市场化机制方面，是央企中的领先者。
2012年和2016年，保利实施了两期股权激励计划，成为首批实施股权激励的央企地产公司。
2017年，保利成为央企地产首批设立房地产项目跟投机制的代表，激发了公司新的发展活力。
2019年，分拆保利物业，再次成为国内首家分拆的央企地产公司。
今年上半年，保利持续推动标准化战略，运营管控提速，开盘周期缩短1个月，并在保障品质的前提下实现成本下降。
可以看到，保利是央企，但并不僵化，拼搏的基因 市场化机制，是其长期领先的动力源泉。
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两翼产业的加速布局
在主业占据行业领先身位同时，近年保利逐步加大两翼产业布局。
财报显示，上半年，保利物业在管面积达4.28亿平方米，合同面积达6.22亿平方米，合同管理项目2178个，实现营收51.5亿，同比增长 43%。
保利商业上半年新签约购物中心7个，已开业购物中心29个，开业面积193万平方米，出租率超80%。
保利酒店上半年新签约项目4个，目前已开业酒店20个，客房数4873间。
保利公寓上半年在营公寓项目40个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120个房间。
销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目超2200个，代理销售规模超2500亿。
同时，在不动产金融方面，旗下基金累计管理规模近1600亿，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。
以不动产投资开发为原点，保利逐步形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的综合服务翼，和以不动产基金、普惠金融等为代表的不动产金融翼，从而打造全新的不动产生态发展平台。
某种程度上，保利相当于国企地产的排头兵。在规模发展、管理水平、机制建设、产业布局等方面，都做出了领先的成绩，并且保持创新突破。
不管市场如何变化，凭借清晰的战略，强大的执行力，流淌着军人实干血液的保利，始终保持着自己的节奏，稳健先行。
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