2020年,全国75个城市房价破万,再创历史新高。
2020年12月30日，中新经纬报道：北京海淀区房价一夜暴涨40万。
2021年1月20日，财经天下周刊报道：上海某业主在两周时间内将售价调高了120万元，房价1小时跳涨40万。
这是什么概念，假设你是一个月薪3w的打工人，你辛辛苦苦熬夜加班一年赚的钱，不如大爷大妈动动手指，来钱快。
这不禁让我好奇，为什么房价越来越高？究竟是什么操纵着房价上涨？未来的房价会不会下跌？ 如果跌？到底什么时候跌？会跌多少？
为了弄清楚房价上涨的原因，我翻阅了一些资料，理清了房价上涨背后的逻辑，本期视频将从人口流向、土地财政、商业本质、房产投资四个方面来探讨房价上涨的原因。
观前提醒，本文仅为个人看法，不代表任何官方意见。
01 人口增长，住房刚需推动了房价上涨
21年前，诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾说：影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情：一是以美国为首的新技术革命（互联网即是见证），二是中国的城市化运动。
不得不佩服：不愧是诺贝尔经济学奖获得者，有两把刷子。如今，这两种说法都一一应验。
在取消落户限制、鼓励农村人进城买房等政策加持下，在中国的大地上，掀起了一场轰轰烈烈的城市化运动。
最近几年，我明显能感觉到：乡村已经呈现出了房屋空荡荡，十里不见人的衰落场景；而城市人口则迅速增多。
2008年，麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute）就中国城镇化步伐与模式撰写的最全面报告显示，到2030年，中国城镇人口可能会增加近4亿，达到10亿人。中国仍然需要大量的公路、桥梁，特别是住房。
童大焕在《买房的革命》一书中提到，中国的城镇化到2040年才能完成。大量的人口流入城市，住房需求的急剧增加，在一定程度上推动了房价的上涨。
还记得前两年抢人大战吗？
很多城市推出落户补贴政策，吸引青年人落户。因为很多城市已经意识到：人，才是一座城市可持续发展的根本。
尤其是青年人，因为青年人，才是城市建设的主力。
一座城市只有足够多的人力资源，城市才会保持活力，城市的发展才有希望；一座城市只有足够多的人口，土地和楼市才能彰显出它的价值。
城市越大，人口越多，土地和房屋增值溢价的可能性就越大。像北京、上海、广州、深圳都是人口超过2000万的超大城市，房价一个比一个高，就是因为这里聚集了大量的人口，刚需住房猛增。
加上大城市教育资源丰富、就业机会多，生活配套设施完善等因素，又吸引了大批的年轻人来这里生活和工作。很多有梦想的年轻人都希望在大城市成家立业。
正是由于大城市的这些特性，使得城市的房价屡创新高，短短几年时间，房价连翻几倍甚至十几倍。
相反，小城市的人口不断外流，加上小城市没有产业支撑，生活配套设施不完善，教育资源落后，就算楼盖得再高，也没有人为这里的房子买单。
就像呼和浩特清水河县曾花费数十亿元建造高楼，却被称为 “鬼城”；再比如鹤岗几万元就可以买到一套房，但是依然没有人买。
有句话说：房价长期看人口。
人口的流向是衡量房价涨跌的一个重要指标。城市越大，吸附能力就越强，房价就越高。
相反，城市越小，吸附能力就越弱，房价自然就会越低。比如鹤岗、比如我们村。
所以，房价上涨的因素之一就是人口增长，一个城市的人口增长决定了住房的需求，而供求关系决定了房价的涨跌。
02 地价走俏，地价推高房价
影响房价上涨的第二个因素是地价。
土地财政作为地方政府收入的重要支柱，高额地价转让金成为地方财政收入的重要来源。
一块地多个开发商轮番竞拍，价高者得地，土地买拍制度不断推高地价。
对于一些极度依赖土地财政收入的地方政府，没有足够的税收，财政很大程度上只能依靠卖地。
作为暴利的房地产行业，实力雄厚的地产商都会拿出势在必得的气势拿下土地，因为不管多高，都可以通过加价转嫁给购房者。
就像做生意，A把原材料卖给B，B把原材料经过加工包装成商品，又卖给C，C又把自己购买的商品加价卖给另一个接盘C。
整个过程，谁都不想吃亏。最终，你会看到地价持续走高，房价不断上涨；某些部门出台史上最严格的调控政策，房价被暂时按住；某些部门继续抬高地价，房价不断上涨，某些部门又出台史上最严格的调控政策，房价被暂时按住。
过分地依赖土地财政，导致了地方政府陷入了既要高价卖地，又要通过调控手段限制房价的矛盾中。
所以，地价是推动房价上涨的第二个因素。
03 开发商的资本扩展
开发商的本质是商人。商人做事的目的就是追求利益最大化，一套房动辄数百万、上千万甚至上亿。在巨大的利益面前,开发商争先恐后争夺土地资源，即便一亩地拍卖价格高达几亿甚至十几亿元，依然有人前仆后继地冲上去竞拍，因为抢地就等于抢生意。
只要稍微楼市的人，你就会发现，几家资本雄厚的开发商到处买地圈地盖楼，从东部到西部，从一线城市到新一线城市，从新一线城市到强二线城市，不断扩张。
对开发商来讲，房价自然越高越好，为了赚钱，开发商花样迭出：地铁房、学区房、大平层、大豪宅呼之欲出。
同样的房子，不同的位置，价格自然会不一样，尤其是学区房，由于和学校资源捆绑，开发商与学校互惠互利。
借着名校外溢效应，持续推高房价，只要是学区房，不管多么奇葩的户型，不管多么高的价格，都不愁卖。
在竞争激烈的今天，家长们最害怕的就是孩子输在起跑线上。学区房是让孩子不输在起跑线上的标配，自然成为很多人争夺的资源。
对于开发商来讲，楼市几乎是一场稳赚不赔的生意，在高价售卖房子之后，还有停车费、电梯费、广告费、部分物业费等一系列增值收入，堪称一次投资，终身回报。
所以，推动房价上涨的第三个因素就是开发商。
04 人为因素，推波助澜
人为因素里面包含炒房客和有房者。
我们一个一个来看。
在投资上，有那么一波人，眼光超前，比如曾经火爆全国的温州炒房团。
当你还在为首付发愁时，炒房团的大哥大姐们，早已通过撬动银行贷款低买高卖，转手就可以赚几十万上百万。
当你为了首付愁了一夜时，一大早起来发现房价又涨了。
调控政策时不时给房地产降降温，高喊房住不炒。但这丝毫不影响炒房客。不管你是提高首付比例还是提高贷款难度，有的是办法。
对于有房一族来说，当然希望房价能够持续增长。
手中的房子只要稍微转手，就是几十万甚至上百万的回报，就是你走一步路，上个厕所，房子都在升值。
尤其是在寸土寸金的大城市，房子成为最具有投资价值的商品，升值空间只有下限，没有上限。
所以，智慧的国人在投资房子上也想过很多办法：比如曾经出现过的假结婚、假离婚、长辈和家族中的晚辈结婚事件。
房子，成为炒房客和有房者最好的赚钱利器。炒房团、有房者的推波助澜，是推动房价上涨的又一因素。
05 国际环境
当然，房价上涨还有一个重要因素：国际环境。比如为应对疫情，美国开动马力印钞票，其他国家为了不被美国割韭菜，也只能跟着印钱进行对冲。
超发的货币需要被消化，这些钱自然会通过各种方式流向比较保值产品中，在缺乏投资渠道的情况下，房子自然是大多数人的第一选择，因为大家都知道，房子既可以抵御通货膨胀，又可以赚钱。
看到这里，或许你也就明白了房价屡创高位的原因了。如果你还不明白未来的房价走势，我们来梳理一下房价涨跌的逻辑：
目前，中国的城市化进程正在加剧，在未来20年，中国的城镇化将会持续进行，大量人口涌入城市，房子的需求将会持续增多。人口支撑着房价，城市越大，房价就自然越高。
对于地方政府来讲，到目前为止，土地财政仍然是地方税收的有力支撑，可以弥补地方财政空缺；
对于开发商来讲，就是为了赚钱；对于炒房客和有房者来讲，更不希望房价下跌了。
也就是说，这些因素共同推高了房价。
有人可能会问了，未来房价会下跌吗？我们把时间拉长来看：20年前，有人唱衰房价，房价跌了吗？10年前有人唱衰房价，房价跌了吗？那些经常喊着房价会跌的人，这些年房价跌了吗？
不知道那些唱衰房价的专家们，究竟是从哪里看出房价会下跌的？
华人经济学家陈志武教授曾说，房价会不会往下跌很多呢？很难，一方面地方政府不愿意看到这种局面，因为他们对土地财政有着高度依赖性；另一方面，这么多银行贷款都压在房地产上，房价下降太多，就会形成银行系统风险。
房价，支撑着多方利益，既得利益者都不希望房价下跌。
所以，不要指望房价下跌了，就算跌，也会在一个合理的范围之内。我们只希望房价能涨得慢点。
住房是关系民生的大事。房价无限制的上涨，只会引发一系列的不良后果，比如年轻人结不起婚、生活幸福感下降、失去奋斗的欲望，具体可以参考“宇宙国”和“某岛国”的青年人。
这也是为什么政府要遏制房价过快增长的原因！
最后，再次提醒：本视频内容仅代表个人观点，不构成任何投资建议。毕竟，未来房价到底会怎样，谁也说不准？