中秋三天假期，下了两天雨，楼市的温度比雨更低，虽然各种优惠活动层出不穷，很多售楼处都是门可罗雀
说什么金九银十，镀金镀银都不是
购房者观望情绪浓重：很多购房者，即使是看好了这个项目，看好了这个户型，也会说，我再看看
这个“再看看”的原因，简单来说，就是市场又冷清又不稳当，购房者身处其中，也乱了
01
说冷清，大家都明白，市场整体是一个下调的态势
以前开发商卖房子，一般是低开高走，越往后卖得价钱越高，现在呢，很多开发商是一直维持着开盘的低价，甚至不少项目还破了开盘价
这样一来，购房者的心里更乱了：说不定还会更低啊；
想捡漏的购房者也不淡定了：这到底是不是漏啊
销售员恨不得剖心表白：这次活动真的很优惠，错过了真的太可惜了
购房者说：我不急，过了中秋还有十一，过了十一还有元旦，说什么错过，没那么夸张，节日总是有的
购房者的这种担心并不是没有道理
比如说我看好了一个投影仪，然后我觉得它价钱有点儿高，2万，我舍不得，又想买，就一直着，看它平时什么价钱，做活动什么价钱，店铺活动什么价，观察了大半年甚至一年，我确定现在1万5这个价钱就是它的最低价，我立刻就出手买了
投影仪的好处是，我能把它放在购物车里，一直盯着它的价格变动
房子却比较麻烦，一来，你没办法随时去打听价钱，耗时耗力太麻烦；二来，每套房子因为朝向坐落等不同，说来都是独一无二的，可能盯着盯着，中途有别人把这套房子买走了
所以呢，单听销售人员说，真没办法确定当时的价钱是不是最优惠的
况且，当前还有一个大变动——学区
虽然威海现在并没有进行大的学区制度调整，但全国形势走向，大家心里必然也会有想法
除非是家里刚好有马上要上学的孩子，否则，刚结婚的也好，孩子还在上幼儿园的也好，都有可能推迟做出买房决定的时间
这时候买房的，主要是以刚需为主，确实是需要房子，解决自住问题，他们看好了某个楼盘某个户型，现在突然特价了，比如说原来是一万三一平，现在一万一，确实是降了，就买了
这段时间成交的二手房也是，大多都是小面积的，刚需人群
改善人群则是一点儿都不着急，反正现在有房子住
买涨不买跌，这是人的普遍心理
但如果因为这个心理，就认为房价还会跌下去，那就不对了
开发商是做生意的，做生意就要讲成本讲利润
购房者观望情绪浓重，开发商也主动调整了开发节奏，这段时间，新盘加推的少之又少，供应量减少，供求关系改变，必定会对价钱下调起到遏制作用
再一个影响供应量的更大因素是大环境，房地产金融调控不断收紧，基本上所有开发商都明白了，现在是不可能再去冲规模了，全面收缩才是正事
五道红线的影响力还很强大，开发商收缩也不是一时
看看最近，拿地的新闻都没有了
02
比价格波动更让人不安的是，房子的安全问题
全国各地开发商接连爆出负面，威海也没能独善
这么短的时间，紫宸、山水文园、H大，一个比一个闹的大，现在帝景三期、天峰都停工了
开发商的债务危机已经不仅仅是企业内部、机构内部的事情，越来越多的个体正在承受这种压力
世界500强都不能信，地产十强都不能信，还能信什么？
社会信任危机达到一个新的巅峰
我们提出这个问题，是为了解决问题，而不是自我恐慌
如果这些房地产的债务危机只是个例，只是房地产行业的一次大洗牌，那我们可以放心一下；
我们真正担心的是，如果这些房地产的债务危机不是个体性风险，而是整个行业的危机，是系统性风险，怎么办？
房地产行业的危机，简单来说，就是全国房地产的价格出现大幅下跌，这一点一说大家就明白，H大各种没底线的打折，逼的其他开发商或者跟着降或者卖不动，这种情况多了，整个市场就危险了
其实，价格战虽有一定影响，但信贷政策和调控政策一出，房地产的价格就控制住了
房地产调控的主基调还是稳，稳房价、稳预期，防范系统性的金融风险
其实，客观来说，今年以来，房地产的分化特别明显
大家如果只盯着那个闹事儿的，往往会错过另一些信息
比如说，保利、华润置地、招商蛇口等一些央企国企，拿地的手笔更大了，投入房地产的预算还增加了
再比如说，调控方面也不仅仅是收紧，前几天珠海就降了个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率，个税一下子少了50%，非常直接地刺激楼市
所以，综合来看，不管是三道红线，还是银行限贷、22城集中供地，实质是对房地产行业的一次大洗牌
去除毒素、纠正弯路，让房地产走上健康发展的道路
但是，回到当下，回到购房者自身，洗牌期的风险不但存在，而且刀刀切骨
想想去年此时天峰抢房的盛况，
眼看它起高楼，眼看它直升机，眼看它工停了，谁不是心里惶惶的？
以前从不关心的问题现在上杆子催问：什么时候网签？什么时候办证？
一天天地往工地跑，那塔吊还在动吗？能按时交房吗？
要解决这个问题，其实也没有特别好的办法
要么买准现房、现房（我们团队有自己的现房数据库，有需要的朋友可以扫描文末二维码咨询），要么慎重审查开发商的能力
从某种意义上说，后者比前者更重要
现在威海对开发商的资金监管又上了一层，一栋房子在建到一定程度之前（比如说封顶），收到的房款都是要放在监管账户的，开发商不能动
为了尽快拿到钱，另一方面也是准现房更好卖，开发商会加快建设进度
购房者若是只盯着建设进度，只看到准现房、现房，就容易忽略建筑质量问题
工程建设都是有严格的程序、严格的进度的，打个粗糙的比方，水泥还没干透，就接着往下干，这质量自然是不一样的
房子这东西，不实际入住一段时间，具体有什么问题，根本发现不了
就是收房的时候找验房师，验的也是门窗有没有刮痕、墙面有没有空鼓开裂、空调孔位置合不合适等等表面上的问题
卫生间的防水有没有做好，墙角会不会长蘑菇，这些都是住进去之后才能知道的
最后再强调一点，以前也多次说过，可还有人问，说是某某项目现在特别便宜，我现在买了它以后肯定升值
如果你的出发点只是便宜，真的不建议
别只盯着低房价看，想想地价，想想建筑成本、营销成本等等，你觉得这么低的价钱能买到什么样的房子？
这个时候，你抄的不是底，是渣渣
更糟糕的是，烂在那里了，连渣渣都没有
这种心态是赌博，除非你不在乎这笔钱