蛇口沃尔玛（蛇口片区分析）
深圳楼市南山片区分析之三、蛇口片区分析
一、蛇口片区整体情况分析
1、蛇口片区介绍：
地产定义的蛇口片区范围：
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蛇口片区与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一，商业：区内形成了蛇口沃尔玛商圈和海上世界商圈辐射整个片区，吃喝玩乐都非常便利。
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沃尔玛商圈的花园城中心
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海上世界商圈
片区内教育资源：
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以育才集团中上学位覆盖很大一部分区域，
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南外滨海中小学：主要是半岛城邦和玫瑰园三期。
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蛇口小学：主要有春树里、万科蛇口公馆、四海公寓等。
蛇口片区的风景：
蛇口背山面海，背靠大南山，面向深圳湾既有山又有海
南山景色
蛇口海边栈道
蛇口楼市的特点是：商圈成熟、学位中上、稀缺的山海景色资源。
2、蛇口片区的整体均价趋势
上图是，
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2013年-2016年上半年一直处于较快的上升通道；
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2016年7月-2019年6月上升趋势放缓，这三年在调控步步升级的背景下，横盘调整，升幅不大；
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2019年下半年在粤港澳大湾区规划的带动下加速上升。
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在上一篇文章中已经总结过蛇口与前海、后海价格趋势基本同步，一直站在深圳楼市片区的前排位置。
二、蛇口片区内的楼龄比较
蛇口片区与罗湖一样是深圳最早开发的片区之一，片区内超过20年的老旧住宅比较多，同时也有很多新建的楼盘。
楼龄价格趋势对比
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10年内的次新房主要有：半岛城邦三期，花园城五期，水湾1979，双玺，奥城、栖游家园，山海韵，海境界、理想雅园，鲸山九期等楼盘。
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10-20年的楼楼盘主要有：半岛城邦一、二期，兰溪谷一、二期，春树里、东帝海景、南海玫瑰园、花园城前三期、蓝漪花园，四海宜家，广博星海华庭等楼盘
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20年以上的都是比较老的小区在四海公园区域及周边就不一一列出了。
不同楼龄的价格趋势比较：
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20年以上的老房子凭借育才集团的中上学位价格稳步向上，但价格升速低于蛇口平均及其他两项。
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10-20年楼领的新房在2015年周期升速很快，在2018年的调整期表现平稳
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10年以内的次新房2014年后升速较快，2016年后放慢速度被10-20年超越，因位置不同，调整期购房者偏爱成熟区域，本轮周期10年内新房升速加快追赶10-20年楼龄。
三、不同学位的价格趋势对比
片区内出现了三个学位，选择10-20年楼龄的楼盘进行对比。
