房地产崩盘(最快3年最慢10年,楼市“崩盘”)
一场突如其来的疫情,让全世界都陷入了恐慌,全世界的经济活动,或多或少,都受到了一些影响,世界第一大经济体——美国,引以为傲的华尔街,直接出现了历史性的4连熔断,打破了美股连续十年的牛市,股市瞬间倒退十年,全美失业人数超过1600万,失业率突破12%,突破历史新高。
隔壁的日本也同样不太好过,作为世界第三经济体的日本,经济已原地踏步30年,本来指望着2020东京奥运会能打个漂亮的翻身仗,但是受疫情影响,不得不推迟至2021年举行,这是奥运会第一次因非战争因素推迟,日本为此而所做的前期准备工作全部白费,预计损失约6408亿日元。
面对如此严峻的疫情,中国经济却岿然不动,熬过了强制隔离的三个月,中国经济从几乎停摆,到生机焕发,几乎是无缝衔接。而且经过三个月的“休息期”,甚至还有更加向上的趋势,其中楼市反弹最为明显,从3月初的全国交易量几乎腰斩,到三月底的全国房价复苏上涨,仅仅只用了两个星期,甚至还有专业机构给出预测,2020年中国房价还将上涨6.1%。
对此,不少网友发帖表示“疫情连美国股市都能击垮,却未能撼动中国楼市分毫,我们真是太难了”。
然而中国房价真的就那么“坚固”吗?有专家认为现在的楼市盛况只是“回光返照”,最多10年,最少3年,就会被“崩盘”。并进一步表示,看以下三点,你就一目了然!
01边际效应,楼价顶峰已过
在经济领域,有个专业名词是:边际效应,通俗点的说法就是,对于事物,投入和收益其实成反比,投入得越多,收益存在一个逐渐减少的过程。
举个简单的例子,你肚子饿的时候吃包子,吃第一个的时候,因为饥饿,所以你感到很满足,这时收益最高,吃第二个时,你已经有点饱了,所以收益已经降低了,但是如果让你吃第三个,你可能已经吃不下了,这时的收益已经是负的了。
房子30万的时候,大家都觉得买不买无所谓,房子50万的时候,大家都开始疯狂买房,生怕自己没房可买,但是当房子涨到100万甚至更高的时候,市场已经“饱了”,吃不下了。而以现在普通人对房价的态度来看,楼市的边际效益已经很低了,楼价下降,只是时间问题。
02生育率下降
经济学家们经过研究发现,房价和生育率成反比关系,房价越高的地方,生育率越低,房价越低的地方,生育率则稳中带涨。经济学家之间有个经典笑话,那就是“房价是最好的避孕药”,这个笑话不无道理。
就以我国为例,在高房价的压力下,有多少人因为买不起房,而放弃结婚呢?又有多少年轻人放弃了生孩子的想法?已经被房贷压得喘不过气来,哪里还有多余的经济来抚养一个孩子呢?我国推行了30年的“计划生育”,都没能控制住生育率,但是近十年的房价,却让我国的生育率踩了一个“急刹车”。
有意思的是,房价会影响生育率,生育率也会影响房价,著名的房产大亨李嘉诚说过,如果失去了人口增长的优势,那么就失去了支撑房价的能力。有专业数据指出,我国的人口将会在2029年达到峰值14.2亿,但是会在2030开始进入负增长,也就说,最晚十年之后,当人口出现负增长的时候,也是楼市“崩盘”的时候。
03我国城市化进程进入“下半场”
楼市之所以能在近十年蓬勃发展,很大的原因是因为背后有国家的扶持,当时国家为了发展经济和加快城市化建设,选择了房地产作为“催化剂”。
但是在2020年,我国城市化已经达到了60%,根据发达国家的经验,这时候,城市化进程会显著“减速”,需要转换建设方向。也就说,我国城市化建设已入“下半场”,为此,国家作出了两个决定:
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经济重心从房地产向高新科技行业转移。
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农村集体用地入市,加快农村建设,加速乡镇一体化。
专家指出,现在的房地产,不是在借钱就是在卖楼,资金链极不牢固,如果国家经济重心转移,那么房地产业就会失去国家资金扶持,将会有大量中小型房企退场,加上农村集体用地入市,未来农村极具发展价值,未来城市楼盘将会失去消费者青睐,最快三年,就能看到楼市有显著变化。
从专家总结的三点中,不难看出,楼市乱象严重,影响的不仅只有本行业的利润问题,甚至还会导致我国提前进入老龄化社会,对我国的经济发展也有一定的影响,可以说影响到了我国方方面面。
决不能再任由其“野蛮生长”,国家也早已大力整治楼市问题。笔者认为,在国家的积极调整之下,“崩盘”可行性几乎没有,大概率楼市会一直“稳”下去。你认为呢?