北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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章哥好！我是买房小白，现在有个疑问。望京的位置在东北四环外五环了，为什么价格比三环的很多地方还要高？这是泡沫还是因为什么？房价不是应该是地段决定的吗，离核心区越近的房价应该越高，越远的应该越低才对啊？麻烦请解释一下，谢谢。
回答：
1、 房价由什么决定？地段、地段，还是地段。李嘉诚的这句名言说的非常对，确实讲出了房地产的本质。
2、 既然叫房地产，就是房产和地产的结合。其中最重要的不是房产，而是地产。房子，只不过是附着在地块上面的一个标志物而已，只是个代表。如果没有这个代表，那交易的就只有地产权了。
一块土地，哪怕是什么建筑都没有，只是块荒地，也是有价值的，否则开发商们为什么去重金抢购了。买到了地，为了容易分割销售，所以才要盖出房子。人们表面上买的是房子，其实买的是这块地的权益。是这个地块上所配套的交通、商业、医疗、教育、服务等各项增值产品，是在这里生活和享受的各种权利。
3、 比如说学区房，买的真是房子吗？不是的，买的是进入优质学校学习的权利，买的是资格，而房子，只不过是个交易的象征罢了。
在西城海淀，很多学区房根本就没法居住了。尤其是那些破平房，简直就是一堆砖头垃圾，但就是有人高价去买，所为的只不过是个房产证。其实为的还是房产证背后的上学资格。
这就像北京上海等大城市的户口，其本身不过是一纸证明，却引得无数外来人口去拼搏奋斗。因为这个证明就代表着权力，无论是购房、医疗，还是养老，以及孩子上学和高考的资格。户口只不过是个标志物而已。
还有北京的车牌子，两块铁皮而已，每年的租金就高达上万。同样是因为其背后的权利，没有这铁皮，就不能正常上路行驶。
房子就相当于这铁皮，放到外地也就是个废铁价格，但在北京却价值不菲。
4、 同样一套房子，其建筑成本是完全一样的，但在北京6万一平米，在鹤岗却才几万一套房。为什么？这就是地段的差距，因为北京有产业，能创造财富，有创富的人群，所以价格才高。
5、 这就能解释望京为什么地段上显得偏远，价格却比三环都高了。因为望京有产业，高新技术产业，无可替代。而且，就因为有产业集群，所以能创造财富，也汇聚了能创造财富的人群，正是他们支撑了望京的房价。
如果没有产业，那各个地区都差不多，无非是居住生活区罢了。那在这种情况下，比拼的才是纯粹的地段。
6、 总结，一个地段的价值，体现在哪里？体现在区域内有什么产业，能创造多少财富，能吸引到多少能创造财富的人！
比如说金融街和CBD，可以说并不创造财富，金融和商业只是存进了财富的流通和分配，本身并不具备造血功能。但是，这里能汇聚财富，能吸引到拥有财富的人群，所以，同样能支撑住高昂的房价。
商业区也是这个道理，服务业本身的创富能力很有限，远远赶不上工业。但是，其吸引力却是巨大的，能让有财富的人来消费，所以才能支持房价。