春种秋收，春华秋实。
八月入秋，又到了上市企业半年报业绩发布的时期。
秋天，也是检验房企半年收成的时节。
有房企总裁说，房地产业，如农民种地。虽说看天吃饭，也讲究精细管理。同样的天与地，不一样的企业打理，耕耘出不一样的收益。
有些企业种荒了地，有些企业盆满钵满，有些企业入不敷出，有些企业寅吃卯粮，有些企业粮仓殷实。
同样的一块地，有些企业，聚焦深耕，精细管理出一块可生金的土地。
比如，金地集团。
1。
跑起来的大象
在金地半年报发布之前，手哥看到了一张2021年1-6月TOP10房企合约销售排行榜。
金地集团以1628.30亿元，位居TOP10。从合约销售金额看，金地已经重回TOP10，回到了“招保万金”的黄金年代。
手哥到金地于2016年销售额突破千亿，成为房企大象。
自2016年至2018年，金地三年复合增长率稳步达38%，2018全年业绩达1623亿元。
自2018年至今，又两年后，2021半年金地战绩1628.3亿元再创新高，超越2018全年1623亿元业绩。
这张图上，另一个数据比金地进入TOP10更值得，那就是同比增速，同比去年，金地业绩增长60.22%，在TOP10中，同比增速排第二。
千亿房企，已是大象之舞。金地这只大象，千亿之后，不仅没有慢下来，反而跑起来。
有人辞官归故里，有人星夜正兼程，有人增速，有人失速，有人稳步，有人退步，这个行业总有TOP10之内，也有TOP100之外，即使是大象，只有跑起来，才不会掉队。
2。
高增长的法宝
农人有谚语，人勤地生金。
金地即是如此。
勤，不是加班996，不是点灯熬油，而是管理的精细化。
勤，首先是勤于思考，即战略谋定。谋定而后动，兵法云：不动如山，侵掠如风。
三十三年来，金地战略坚定而清晰，秉持平衡发展观，已穿越多轮市场周期，实现了稳健发展。
在投资上，金地以深耕广拓战略，多元化投资方式，做到了投资总量合理，投资质量良好，投资布局得当。
截至2021年，金地集团共布局78个地级以上城市，总土地储备达6729万㎡，权益土地储备约3515万㎡；从城市能级看，总土储中约71%位于一二线城市，29%位于优质三四线城市；从都市圈范围看，总土储中约69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。
在战略布局之前，想得清楚，城市进入之后，精耕细作，深入表里。
1）远见的战略布局，为金地的规模和业绩的稳健增长奠定基础。
在半年销售额前十的城市里，有北京，广州，深圳等一线城市，它们大多集中在长三角以及珠三角。其中，一二线城市销售面积占比约63%，销售金额占比约71%。
值得一提的是，上海市单城销售额接近250亿元，南京市达到180亿元，分别占金地集团上半年总销售额的15%以及11%。
在金地已布局的城市里，2021半年业绩有13座城市的市占率进入当地前十名。其中，上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前五。
这是精准战略布局的正向反馈。
2）精细化管理，为金地在市场中突围抢得先机。
在运营管控方面，金地持续提升精细运营管理水平，建立了基于开发周期的“一城一图”对标机制，通过与竞争对手全量对标数据体系，实现各地“一城一标准”的拿地到开盘的竞争性效率管理。
在企业内部，金地推出了大、中、小库存管理体系，帮助一线公司更好做到准确判断市场、以销定产，提升周转效率。
何谓大、中、小库存标准？
“小库存就是拿到预售证但还没有销售的货源；
“中库存”即是已开工且在生产中能达到预售条件的资源总量，并且金地要平均多长时间达到预售条件；
大库存则是土地拿到后的总的可售资源。
金地明确了“达预”可售资源点，把货值资源精细化管理，提前明确了三类库存标准：拿到预售未销售的货值，已开工未获取预售的货值，获取土地的总货值。
严格意义上，行业里定义库存是拿到预售证之后未销售的货值，大致划分为短期库存（6个月以内），长期库存（6个月-12个月），癌症库存（12月以上难以去化的库存）。
在金地看来，不能以销定产的，都归类为库存。明确大中小三类库存之后，金地的以销定产就变得清晰了。
金地内部明确“小库存”去化周期应该在3到9个月为相对合理状态。比如在某城，如果小库存已经仅剩3个月，那么中库存则加大开工量，保证进入小库存的可售货值。同期，每个月即将进入到小库存的总量有多少，决定中库存资源开工多少，供货节奏提速，最终让小库存从3个月提升到合理的供货比例。大库存再向前，是看城市土地储备量，决定新投资拿地的数量。
从大库存的土地资源，到中库存的开工面积，再到小库存的可售货值。三类库存之间，如同设置了闸门，不同城市根据市场情况做好供应量把控。
这才是真正的以销定产。
在2021年上半年，金地通过 “竞争性一城一图” 的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等精细化管理手段，积极应对行业政策及市场形势的变化。
结合不同城市的行情，金地一一制定了更贴近市场一线的销售策略，及时调度供货，从而实现了九盘耀金地的楼市传奇。
在深圳，中心天元项目单盘销售额超过50亿元；
在南京南部新城G13项目，在义乌万家风华项目，在上海西虹桥项目销售额，单盘均超过40亿元；
上海嘉定北项目，广州风范雅苑项目销售额均超过30亿元；
温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超过20亿元；
这九盘，成为辉耀金地上半年战绩的明珠。
这，也正是精细化管理的业绩体现。
基于“一城一图”对标机制，与大中小库存体系，金地构建起了投-产-销三年一体化管控模式，按季动态调整，加强市场预判和提前调度的能力。
在此模式指引下，企业内部的跨专业职能协同增强，投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。有统计到2020年之后，金地在大部分城市位居所在城市开发效率前五。
精准战略布局，精细经营管理，成为金地业绩稳健聪明增长的两大法宝。
3。
TOP10的底气
金地重回TOP10，并不是偶然，而是循序渐进，稳健增长的必然。
在半年报中，手哥看到了一些值得深挖的数据和信息。
在房地产行业毛利率持续走低的趋势下，近期发布半年报的房企大多面临这一困境。金地也不例外，半年度整体毛利率为17.5%，较去年同期减少了20个百分点。一是行业趋势大致如此，二是疫情影响长尾所在，三是与地产的结转结构相关。
5月，大本营杭州的滨江集团董事长关于“努力做好项目，保障净利润1个点”的观点，引起行业一片愕然。
金地在杭州、天津、合肥等地的7个项目在2021年半年报结转，也遇到了“努力做好，利润不高”的尴尬，结转收入达148亿元，占房地产开发结转收入的比例超过50%，但毛利率仅为8.7%，拉低了整体结转毛利率。
针对前几年地价高峰期所拿的低毛利项目，金地集团管理层也清醒认识到当下的市场环境，不计较于一城一池得失，而着眼于全国大棋局，在尊重市场规律的前提下科学定价，平衡量价关系，以换仓提效，保证总体资产质量的良好。
失之东隅，收之桑榆。
在城市深耕与新进方面，金地的投资亮点颇多。2021年上半年获取土地81宗，新增约1247万㎡土储，总投资额约924亿元，在公开市场拿地的平均溢价率仅13.88%。
在房住不炒和三稳（稳地价、稳房价、稳预期）的政策大背景下，金地坚持不过高预期拿地，控制地价风险，既不追高，也不恐慌，通过忍过高点和抓住低点，创造出土地投资的“阿尔法”收益。
金地战略布局合理，深耕一二线核心城市，同时适度布局优质三四线城市，在上半年新增土储中一二线城市占比59%。
金地总土地储备累计大约6729万㎡，其中71%为一二线城市，投资储备质量较高。
按照过往年度增长销售量，即使没有新增储备，当前土储大约可供应未来4-5年销售，仍处于投资高位。
高筑墙，广积粮，缓称王。
房地产业是周期性行业，按照地产的三年投资回收周期，金地在2019、2020年和2021年的投资项目毛利率水平较为可观，在今年下半年整体毛利率水平将得到修复。从市场反馈看，金地进入的上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，其中部分城市将超过30%。
根据金地半年报披露，2021年修订后的全年竣工计划约为1450万㎡，而上半年实际完成竣工面积为354万㎡，占全年竣工计划的24%。下半年待竣工面积占全年竣工计划的76%，待结转货值充裕。
也就是说，金地用年度计划1/4的竣工面积，半年冲到了行业TOP10，同比增长60% ，下半年还有3/4的竣工面积，如果没有意外，下半年毛利率的全面提升是大概率，而金地稳居行业TOP10的地位也没问题，或许还有新的惊喜。
4。
金地，归去来。
之前，曾经写过一篇金地归来。说到搜狗CEO王小川在混沌学园年度思维大课上，讲企业如何命长又有活力时，谈到他多年前读过一本书《复杂》，给予生命以优雅又冰冷的定义。
什么是生命？
第一句话：性状相对稳定；
第二句话：能够自我复制。
性状相对稳定就是一种存在感，为了保持存在，用各种方法维持自己；能够自我复制就变成更多的存在，就使得自己存在这样一个目标还能够越变越多。
王小川说，生命并不神圣，它就是一种存在。用生命的视角去观测一个人、一家公司、一个国家、甚至一个宗教，都可以发现很多共性。他们都有求生欲、有新陈代谢、有复制的动力。
金地，这家读书人的企业，也如生命。
纵观金地三十多年发展，伴随行业风云起伏，总体发展稳健，而其内部的自我复制，清晰坚定的战略，精细的运营管理，以及创新探索，保持了充足的动力和活力，让它再立潮头。