最近几个月的二手房市场，用凄凄惨惨戚戚来形容也不为过。从大几千万的学区房到两三百万的刚渣房，不管成交还是价格都呈现一个平稳下降的趋势。曾傲视群雄的西城学区房竟然较年初降了近百万，您信吗？反正我信。毕竟前段时间多校划片政策明晃晃的在那摆着，新政出来几个月后，西城的学区房究竟怎么样了？为此，特意找了个艳阳天，稍微捯饬了一番，在中介小姐姐的带领下，踏进了西城学区代表片区，月坛。
为什么单说月坛
提起西城，大家第一反应没别的，就是学区。西城整体是北京的教育高地，以热门的金融街、德胜、月坛片区为代表。但区域内差距也很大。为什么单拎出来说月坛，很简单，金融街最贵，地段+学区都是西城最好的，但多校划片后可能花大价钱最后落个普小；德胜虽然便宜些，但相比较区域内教育水平参差不齐；而月坛地段不错，也能兼顾学区，比金融街、德胜价格实惠些，综合来看教育水平比较均衡。
月坛北邻展览路，南接广安门外，东临金融街，西边就是海淀了。区域内重点学校有育民小学、三里河三小等小学，八中、三十五中等中学。多校划片执行后，今年731后买房的家庭需接受跨学区调剂。也就是说月坛学区可以报名包括金融街、展览路、广内牛街和广外学区的剩余学校，在各个学区里都算是比较一般的了。至于明年能不能上，还要看具体政策。但可以肯定的是，明后年孩子少不了，大家也要做好风险规避。
（月坛学区及多校划片入学意向）
市场行情—直降百万
踩盘之前先跟中介小姐姐聊了聊月坛近期的市场行情。听说在政策刚出来一两个月，月坛愣是一套没成交。现在很多小区基本已经跌回去年同期水平，拿40多平一居来说，3、4月份能卖到750万，现在又落回到600多万。甚至有本已经签订合约的部分买家宁愿损失几十万也不惜违约。而在6、7月之前，往往是一房难求的状态。近几个月状态有所缓和，一个月能成交10多套，毕竟到年底了，虽然价格降了，但整体成交也慢慢上来了。均价12万到16、17万不等，还是看房子，毕竟好的是真好，差的，一言难尽。
踩盘记
言归正传，开启我的踩盘之旅。从1号线木樨地站出来，一路上看到大爷大妈早起买菜装满了大包小包，有种秋风扫落叶之势，和大西城的房价丝毫没有违和感。但这遍地的小黄车是怎么回事？还以为进了城都是大奔某马遍地行呢，是我格局小了。刚从我身边路过蹭蹭骑着共享单车框里装满蔬菜鸡蛋的大爷，可能随随便便就来套房。
月坛片区说大不大说小不小，整体还是围着月坛南街和北街转。话说我还是头一次看到基本不按小区划分的房子，好多住的都是统计局发改委财政部的，有价无市，跟产权单位直接挂钩，小区好物业好价格贵。在这选房子围绕的不是地铁，不是商场，亦不是公园，而是学校。
（中古友谊小学）
（三里河三小，也是这片的顶牛）
正赶上课间操时间，看着朝气蓬勃的祖国花骨朵，感觉自己一下年轻了几十岁。看看学校旁房子这外立面，像二环70年代的老房子吗？不过老小区改造终归能看出来，看这保温层就知道了。
中等代表—三里河北街3号院
先看个差不多的小区，三里河北街3号院。总层高18层的7层，视野还可以。这是个71平三居东南朝向的户型，虽然这多边形带两扇窗的房间我实在欣赏不来，但71平做成三居却没觉得多紧凑，可见小区得房率还是挺高的，这点很多新房都做不到。报价1080万，这要搁年初，成交价得1100万，是的您没听错，比报价还高。现在基本1000万就能卖。
（部分成交情况）
顶牛代表—南沙沟小区
再看个片区的顶流，南沙沟。说来也神奇，小区外的熙熙攘攘仿佛与里边无关。都说小区物业怎么样看门禁严不严，首开物业，里外怎么都有三五个人把守，要不是小姐姐长得像兜里有一千多万的，压根进不去。这些个三层像叠拼一样的房子是不对外卖的，都是200多平的四居，中介小姐姐说她有幸进去过一次，直呼好家伙！客户一个人住两百多平的大平层，到底是奢侈，还是会享受呢？仔细观察，每两栋楼之间的绿植都不一样，挺讲究！好小区出房量也很少，目前有一套88平三居报价1550万，折合单价17万多，对比成交数据来看，好小区还是保值。南门对着钓鱼台，北门正对国宾馆，隔一条街就是海淀，门口还有在建的地铁16号线玉渊潭东门站，这位置，谁能不说一句牛X。
（部分成交情况）
可能有人不熟悉玉渊潭东门站。地铁16号线贯通南北，穿过海淀西城丰台三个区，目前北段和中段已经运行，也就是从北安河站到甘家口站。南段暂未开通，预计今年年底通车，未来出行更方便了。而南段首站就是玉渊潭东门站，离的最近的小区就是南沙沟。有人会问了，小区临铁还隔音，不得有噪音？看这，一大片绿化隔离带，难怪小区那么安静呢。尽管住在这里的人基本不依靠地铁出行，但也是个利好加成。谁说豪车开腻了，不能换地铁坐坐？
（南沙沟小区与街道之间的绿化）
那些个好与坏
欣赏几张在我看来能和五六环外次新媲美的小区，三里河一区二区。进去实在是有点费劲，只可远观不可亵玩焉。小区人车分流，有的还有小花园，似乎连绿植都带了点高级感。
没有对比就没有伤害。再来看看没有改造过原汁原味的“老破小”，三里河三区。有没有一种枯藤老树昏鸦即视感？就说相隔不足百米，做小区的差距咋就这么大呢？
优缺点总结
月坛这片儿优点还是挺明显的。除了最负盛名的教育资源，当我提到其他配套，中介小姐姐只是呵呵一笑。也是，西二环这位置，随便一数，交通医疗商业公园一抓一大把。说是老旧小区，部分整体改造完也没破到哪去。
当然缺点也是有的，而且很明了。整体绕了一圈，不怎么路痴的我硬生生转晕了。小区之间比较集中，划分并不明显，这也与产权单位有关，好的特别好差的是真差，街道比较窄，基本两辆车不能并行。尤其是早晚高峰上下班或者接送孩子，进出不是很方便。车位很紧张，好不容易停辆车甚至半年不挪地儿，人车真正分流的小区少得可怜。
踩盘感受
在北京连刚需门槛都达到500万的时代，600多万上车二环学区占坑房，想住的好点儿一千多万，我觉得可以了。另外大家买月坛无外乎俩字，学区。从成交情况来看，从刚开始平地一声雷西城多校划片政策出来后的零成交到现在月流通十来套，肯定不能说多好，但还是有在平稳回升的。不过大家买房还是要做好不能上心仪学校的准备。如果都能接受也不着急上学，兜里有钱还想住城里，那还等啥呢。
年底了，往年这个时候都是二手房成交高峰期。但毕竟今年冬天算个冷冬，建议大家可以保留预期。当然了，瘦死的骆驼比马大，不管有没有跌落神坛，月坛依旧是那个月坛。