上海商品房限购可买公寓 投资公寓注意这8点!

10月8日,上海市相关部门下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》),但是其中并未就限购限贷作出“加码”动作。虽然上海商品房限购限贷,还有什么房产值得在上海投资呢?

专业人士一致认为,相对于住宅,投资公寓产品也是不错的选择。但公寓产品对地段的依赖更加明显,所以,“地段”显然是投资者最需要考虑的前提。


上海商品房限购可买公寓 投资公寓注意这8点!

1、首选旺地

有钱租商务公寓的人,会更注重公寓周边配套和交通,比如是否靠近公交站,周边是否有便利店、超市、商场等。

目前,投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心。尽管价格相对会很高,但可预期的租金也会很高。

2、看物管和开发商

由于购买公寓基本上算是一种长线投资,所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平,也将是决定租值的关键。

由于管理费、水电费远比普遍住宅要高,而这部分成本又往往要摊入租客的租金中,即相对于同地段的住宅,公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅。

对于租客而言,如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,他们何不选择住宅小区呢?也是为何有实力的投资客会选择高端酒店式公寓的原因。

3、最好配齐家具家电

投资客之所以买公寓型产品,也有一方面是因为这类产品有基本装修,不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造,再配齐家具家电,就更利于吸引高端租客。

4、看区域规划前景

一些位于未来商务区的公寓产品,由于配套交通以及产业还没成熟,价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划,比如产业支持、交通、是否有足够的高端租赁群体等。

5、不太讲究楼层朝向

如果在资金有限的情况下,是选好朝向、高楼层呢,还是买差朝向、低楼层单位?据调查,其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感,尽管好的户型、朝向的租金会比差的要高,但差异并不大。在资金有限的情况下,宁愿选择便宜的产品,回报率可能会更高。

此外,高端商务客对房间的大小不会太在意。因此,按每平方米的租金计算,大房子往往会低于单间,所以小公寓往往更抢手。

6、大多解决不了学区问题

商用性质的公寓土地使用年限多为40~50年,无法办理落户和学区问题。

7、入住成本比商品房高

买商用公寓无论是物管费还是水电费,均比普通住宅高得多,而且大部分公寓都不能使用煤气煮食,只能使用电器。

8、按揭贷款成数比商品房高

商用公寓只能申请五成商业贷款,贷款年限一般要在10年以内。

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