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问答266期
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问：旭辉国宸府登记，价格涨了还值不值得选？
答：相比较首开的价格，确实算涨了，毕竟当时精装，装标还不错，如今同样价格改毛坯，从登记情况看，人还是比较多，目前一万八的价格，在周边新房断档，可选就它一家；
小区本身，核心卖点在二环边，八号线地铁口的位置，周边属于浐灞最早的住宅区，附近龙湖，中海，天朗，保利的小区已交房多年，形成了完整的商业，学校，交通配套；
周边二手房2万 ，各家开发商差别不大，浐灞目前也没有太多新房在售，旭辉和周边还是有一定价格倒挂，外加小区本身除土地年限短了些以外，产品并无明显暗伤，在这个价格内还是可以选的；
开发商也是吃准了这个价位仍有竞争力，毕竟房价涨了！
问：港务18000 没人要选高新，高新什么价？
答：价格都是对应产品的，港务区目前精装高层的价格稳定在15000 左右，区别在于奥体核心摇号难，管委会周边是主选，保税区地铁口好选房，此前大量小区都在卖中小户型，自融创望江府开始，中粮奥体壹号这些陆续上市大平层，均价也逼近18000 ；
但即便如此，大厂云集，发展迅猛，房源选择多的港务依旧是刚需首选上车区域，按照最近土拍的价格，后期港务区主力价格仍然在15000 ，毛坯，其实还是涨的，最高17000 ，也是毛坯，有可能推洋房，小高层；
至于高新，新房二手都是西安房价天花板，有钱上车高新，自然不用看港务。
问：高陵中南春风里有投资价值吗，是否合适入手？
答：自住可以看看，投资慎选，高陵楼市的高光时刻，恐怕只有18年，西安买房难，各种需求外溢，带火了恒大雅苑和中南春溪集，此后无论是买房热度，还是开发商拿地热情都很少向高陵倾斜；
春风里万元出头，房价不错，已交房的春溪集在高陵算不错的小区了，春风里位置更好些，临近10号线地铁口，但还是老话，高陵是区域的问题，没有大量的投资需求，更多的只是自住；
对，更偏向于自住，非说投资，你就当做保值吧！
问：两年前130000 买了秦汉的旭辉，前景如何？
答：这两年西安各区域发展日新月异，但秦汉仿佛被按下了暂停键，由于文保和限高的因素，地产部分几乎没有动静，新盘里在售的仅万科，中天和保利三家；
区域内除恒大童世界外，也没有大项目落地，宣传也少，消息也少，买房热度也低，如今问题解决，部分土地陆续拍卖，就等新盘项目面世；
秦汉的优势一直在，低密度，环境好，劣势也改不了，没人气，严重缺商业配套，房价也上不去，对于北郊范围内，需求低迷自住养老的，会有人买，但放在整个西咸新区里，热度不及泾河；
秦汉需要更多的项目，更多的声音，是个好地方，但不是个盖房子的好地方，旭辉已经交房，小区中规中矩，13000 的价格应该是洋房，还是划算的！
问：顶楼漏水是否普遍，买了顶楼有点担心？
答：《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
五年后漏水要么自己修，要么动用大修基金，因此顶楼买的时候比其余楼层便宜几十万是有原因的，目前的施工工艺都很规范了，楼顶也是多层防水保护，但也看开发商施工水准，毕竟上面没有遮盖物，房子这东西，年久老化，谁也不能打包票；
已经买了就安心，遇到问题再随机应变，自己在楼顶做防水需要征求物业同意，验房可以查看室内漏水情况，楼顶看不出来的，除非雨天；
有意思的是，大家买房都不想要一层和顶层，但如果一层送花园，顶层送露台，就没有人担心防水和返潮的事儿了，奇怪不！
问：高层住宅房龄重要吗，是不是不要超过15年？
答：15年房龄其实是银行定的，房龄太久的老房子很多不给贷款，这个数字其实不绝对，也看开发商的水准和小区维护水平；
开发商负责的，很多还有老房焕新维修计划，房龄就不是大问题，小开发商，或老旧小区的这种高房龄的就是问题；
以西安为例，15年前的商品房，很多都是楼梯房，以紫薇田园都市为例，小区很旧了，但凭借学区和位置，依旧价格较高，而同样的电梯高层，高新路沿线的筒子楼，就很难出手了；
具体小区具体看待，好的物业在延缓小区折旧时非常重要！
问：红星天铂怎么看，要推大平层，听说开发商被收购？
答：7月初，远洋发布公告，以40亿元获取红星地产70%股权，包括红星地产，目标公司连同其附属公司、合联营企业等共计持有91个项目；
按照现状，作为被收购方后，合资公司将会正常经营并逐步销售去化红星的项目，但是很难再继续拿地和发展；对于买房，必然有品牌变更的影响，当然红星本身溢价也一般；
天铂本身，位置还是极好的，公布备案价后2万 以内的在周边还有竞争力，毕竟自带商业综合体和地铁口，城东人还是认的，数次也都摇号买房；
但小区自身，密度不低，面积跨度较大，中小面积周边自住可看，大户型，尤其是175以上的，西安同质化竞争的产品就很多了，城东的中海，三迪，航天的碧桂园，高新的仁村几宝等等；
除非价格特别划算，否则大户型可以换个区域，城东龙湖天曜也挺好！
问：房哥，航天城区域未来怎么样？
答：航天的定位其实很明确了，低密度住宅区，得益于前阵子的多个新房集中上市，航天一度热度极高，外加临近曲江的优势，有大量的自住外溢；目前航天范围内，融创，蓝光，绿城，鑫苑，招商都有房；
但整体起步门槛也很高了，绿城外，其余大平层，甚至叠拼产品居多，对于自住门槛已经挺高了，此前大华，康桥，万科等中小面积产品几乎没了；
航天的优势在于成熟的产业，现成的地铁，极多的公园，自住还是很舒服的，就是商业确实欠缺，社区底商还是撑不起来啊！
问：鱼化寨科技二路附近可以相信吗？
答：在西安买房，你可以永远相信高新，CID和软件新城已经很多人认了，更别说白菜心的科技二路，二路向东，都是成熟的住宅区，办公区，产业园，目前西三环以内至丈八北路部分，属于鱼化片区，刚刚拆完；
但区域的学校已经先建好，就等土地陆续拍卖，这个区域也纳入软件新城，叫丝路软件城，基础配套的学校，道路已经齐备，附近既不缺产业，也不缺人气；
就看后续上市的房子卖多钱了！
问：港务区的1668公寓能不能买？
答：最近扇贝家合作比较多的区域，一个是港务区的公寓，另一个就是高新三期的大平层，都不好卖，港务区热度还在，但主要集中在住宅上，公寓作为出租收益品，现在还看不到太多办公租房需求；
就公寓本身，奥体，保税区等写字楼改公寓的仍在去库存，产品和品牌上，1668就输了一截，在同类公寓里，最大的卖点就是价格便宜和地铁口优势；
北郊几个市场拆迁后，华南城商铺的生意好了很多，开发商进驻最早，但无奈没有住宅用地摘不到甜头，仅剩的商业用地都搞公寓回血，价格是不高，但慎选，甚至不选！
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